Dans une transaction immobilière, qui paie quoi ?

Pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier en Suisse, il y a un nombre important de frais, taxes et impôts à payer. Les informations transmises s’appliquent au canton du Jura et de manière générale aux autres cantons Romands.

Les frais à la charge du propriétaire vendeur

1) L’impôt sur les gains immobilier

Il s’agit d’un impôt sur le bénéfice qui, de manière très simplifiée, est égal au prix de vente moins le prix d’achat augmenté des impenses.

Cet impôt est la principale déduction lors d’une vente immobilière. Il est dégressif en fonction des années de propriétés.

Lors d’une vente immobilière, une attention particulière doit être accordée pour cette étape cruciale. Votre courtier doit être en mesure de vous expliquer les tenants et aboutissants et vous conseiller judicieusement pour optimiser votre impôt sur le bénéfice.

2) La commission de courtage

La commission de courtage est payée par le vendeur qui a mandaté l’agence pour vendre son bien. Ces honoraires sont déductibles du gain immobilier.

3) Certificat énergétique

Dans le canton du Jura, le vendeur doit remettre aux acheteurs un certificat énergétique appelé CECB. Ce certificat est obligatoire mais il n’oblige aucune des parties à entreprendre des actions. Il représente l’efficacité énergétique d’un bâtiment avec une étiquettes avec des classes de A à G.

4) Contrôle électrique

Le vendeur doit aussi remettre aux acheteurs un rapport de sécurité électrique appelé OIBT. Il s’agit d’un contrôle par une entreprise spécialisée et agréée afin de confirmer la bonne installation électrique ou, dans le cas contraire, d’élaborer un procès-verbal de remise en état si des défauts sont soulevés. Ce rapport est obligatoire.

5) L’éventuelle pénalité bancaire

En qualité de propriétaire et si vous vendez votre bien, une hypothèque doit être remboursée. Si votre contrat hypothécaire est rompu avant son terme, la banque est en droit de réclamer une pénalité. Afin d’éviter ces frais, il est possible que les acheteurs reprennent votre prêt hypothécaire.

6) Divers

D’autres déductions peuvent intervenir dans une vente immobilière comme le remboursement d’un versement anticipé (2ème pilier). Mais il s’agit là de remboursement en non de frais liés à la vente.

Les frais à la charge des acheteurs

Les principaux frais sont les frais de notaire. En réalité, il s’agit des frais liés à l’achat mais comme c’est le notaire qui s’occupe de les collecter et de les redistribuer, on les nomme ainsi. 

Les frais de notaires sont composés de différents éléments :

Droit de mutation

Il s’agit d’un impôt à l’achat pour le « changement dans la propriété immobilière ». Ces droits de mutation représentent 2.3% du montant de la vente dans le canton du Jura. Si c’est votre première acquisition et qu’elle vous servira de domicile principal, les droits de mutation baissent à 1.7%. Les droits de mutation varient d’un canton à l’autre et aussi d’une commune à l’autre.

Les émoluments du Registre Foncier

Pour être valable, la vente et le changement de propriétaire doivent être enregistrés au Registre Foncier. Le notaire se charge de transmettre les informations. Toute inscription ou modification dans ce Registre implique ces émoluments.

Les émoluments du notaire

Il s’agit du paiement du travail du notaire. Ces frais sont réglementés par les lois cantonales régissant le notariat. Ils sont comptés comme suit :

Montant en CHFTauxParticularités
jusqu’à 100’0007 ‰Minimum 200 francs
de 100’001 à 300’0005 ‰
de 300’001 à 500’0003.5 ‰
de 500’001 à 750’0002.5 ‰
de 750’001 à 1’000’0002 ‰
de 1’000’001 à 2’500’0001.5 ‰
de 2’500’001 à 10’000’0001 ‰
dès 10’000’0010.5 ‰Maximum 15’000 francs

Les frais de constitution ou de modification du droit de gage immobilier

Dans la grande majorité des cas, les acteurs vont devoir emprunter une partie de la somme à une banque ou à une assurance. Il s’agit d’un prêt sur gage. Le gage étant le bien immobilier. 

Pour garantir que la banque pourra se faire rembourser en cas de non-paiement du prêt, le notaire va créer un document.

Ce document s’appelle une cédule. La création de cette cédule, ou l’augmentation du montant qu’elle garantit, comporte des frais. Ce sont les frais de constitution du droit de gage immobilier.

Le tableau fait référence à l’art. 10 al. 1 du décret concernant les émoluments des notaires du canton du Jura : https://rsju.jura.ch/fr/viewdocument.html?idn=20029&id=37829#

Montant en CHFTauxParticularités
jusqu’à 100’0005 ‰Minimum 100 francs
de 100’001 à 300’0003,5 ‰
de 300’001 à 500’0003 ‰
de 500’001 à 1’000’0002 ‰
dès 1’000’0011 ‰

Les débours, frais et honoraires

En plus des émoluments, le notaire peut facturer certains frais comme, à titre d’exemple, des frais de poste, des frais de recherche ou de documentation.

Ces frais vont dépendre de la complexité de l’affaire à traiter. Vous pouvez demander au notaire de vous faire un calcul estimatif de l’ensemble des frais de notaire.

Le « décompte acheteur – vendeur »

Il s’agit des autres frais qui peuvent être partagés entre les parties.

Ce décompte va prendre en considération des éléments tels que :

  • Le stock de mazout en citerne ;
  • Le stock de bois dans le bûcher ;
  • L’impôt foncier qui a été payé pour l’année entière ;
  • La police d’assurance incendie, qui a elle aussi été payée pour l’année.
  • Les frais PPE peuvent nécessiter un décompte
  • Éventuellement du mobilier

Cette liste n’est pas exhaustive et doit être adaptée à chaque situation.

Le principe est de répartir les frais selon une règle de trois. Et pour faciliter les calculs, on considère qu’une année comporte 360 jours, 12 mois de 30 jours.